よくあるご質問
ホームページに掲載している物件しか紹介してもらえないんでしょうか？- いいえ。そうではありません。あくまで一部物件のみの掲載となります。 お客様のご希望をお聞きできれば、その条件に合った他保有物件のご提案、空き発生時の優先的なご案内等もできますので、お気軽にメールかお電話でお問い合わせください。
- 内覧するのは無料ですか？
- 無料です。お問い合わせ、ご相談、内覧、全て無料となりますのでお気軽にご利用ください。
- 敷金ってなんですか？
- 賃貸オフィスを借りる際にビルオーナーに対して、家賃の滞納や入居テナントの過失による損傷の修繕費を担保するために、契約時に支払う金銭となっています。
そのため契約終了時には、原状回復に関する費用を差し引いた残金が返還されます。
相場としては、個人宅で賃料の1～3ヶ月分、オフィスでは賃料の6～12ヶ月分となっています。
基本的には、契約終了後に返却される金銭ですが、更新時や解約時に一部償却（下記に）されることもありますのでご注意ください。
- 礼金ってなんですか？
- 賃貸オフィスではあまり見かけませんが、入居テナントがビルオーナーへのお礼の意味で渡し、返還は一切されない金銭のことです。(相場は賃料の1,2ヶ月分)
名前の由来としては、戦後行き場を失った方々が家を貸してくれた大家に対して、感謝の意味で包んだことから始まったという噂や
地方から東京にやってきた単身赴任者・学生等の援護のために、親戚が東京の下宿先などの大家に何かあった際には面倒を見てもらえるよう、「前もっての感謝」で払った現金であるという噂もあります。
- 保証金ってなんですか？
- 賃貸オフィスなどの法人契約でよく使われており、敷金とほぼ同じ意味で使われています。
- 償却ってなんですか？
- 賃貸契約の際の「償却」は、会計用語の「減価償却」とは無関係の用語であり、敷金や保証金から解約時等に無条件で差し引く金銭のことです。
礼金と似たものではありますが、ビルオーナーにとっては金銭の受領タイミングが異なります。
礼金は入居時に受領するのに対して、償却費は(入居時に預けていた敷金や保証金の一部を)退去時に受領するイメージです。
相場としては、賃料の1～2ヶ月分または保証金の10～20%となっていますが、償却無しの物件の方が多い状況です。
※地方によって相場や意味が異なることもありますので、ご注意いただければと思います。 - 「スケルトン」とは、どういう意味ですか？
- いわゆるコンクリート打ちっぱなしの状態で賃貸される物件のことで、壁紙やカーペット等の内装が施されていない物件となります。
一般的にはオフィス物件よりも店舗物件で事例の多い賃貸方式で、テナント側で個性的な内装デザインに仕上げたい場合におすすめです。
もちろん、従来の賃貸オフィスも自由にデザインすることは可能ですが前テナント退去時の原状回復で壁紙やカーペットを貼り替えても、入居テナントの内装デザインによっては、新品の壁紙やカーペットを廃棄することになってしまいます。
スケルトン貸しであれば、こうした入退去時の廃棄物の削減をすることが可能なためアメリカの賃貸オフィスでは「スケルトン貸し」が多く、日本でも注目され始めています - 貸店舗などで「スケルトン」「居抜き」とは、どういう意味ですか？
- オフィスや店舗などで、内装レイアウトや家具などをそのままの状態で次のテナントに引き渡したり、売ったりすることを「居抜き」といいます。
- 一度に複数の物件を観れますか？
- 見られます。 ただし、物件によっては空き予定の物件などで現テナント様立会いの下、内見を行いますので事前の時間調整等が必要となる場合があります。
- 保証人がいない場合は借りられませんか？
- 借りることが出来ます。ただし、物件・お申込み内容によっては保証人が必須の場合もございます。また、保証人がいない場合には、「保証会社」を使用して頂く場合が多いです。この保証会社とは、お金で身元保証を引き受けて頂ける会社のことを指します。保証会社の利用には審査があり、およそ１～３日で審査結果が出ます。昨今は良く使われるシステムです。保証会社の審査に通り、実際に保証会社の保証を受けられる場合には、費用が必要になります。詳しくはでお気軽にご連絡くださいませ。
- 徒歩何分とはどのように考えればいいですか？
- 一般的には、道路距離80mを１分として換算しています。実際にご自身の足で計ることが最も良いと思いますので、ぜひ内覧をご検討ください。
- 新耐震基準っていつからですか？
- 新耐震基準とは、1981年の法改正で旧耐震基準に対し、より厳しい耐震性を求めた基準のことで、
1981年以降に設計の審査を受けた物件は適用されており、地震に対する基本的な安全性があると言われています。
1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた物件が適用されており、震度5の地震でも建物が壊れず、さらに震度6程度の地震でも建物は倒壊せず、中にいる人の安全が確保される基準となっています。
あくまで、「設計の審査」を1981年6月1日以降に通過した建物が対象ということで、
1982年に竣工した建物だからといって、新耐震基準を満たしているわけではないので注意が必要です。 - フリーレントとは何ですか？
- 直訳すれば、「無料で借りる」ことですが、オフィスを賃貸する際の最初の数カ月分の賃料が無料になることを指します。オフィス移転の場合、住居とは異なり契約開始後に内装工事や配線工事を行うため、すぐに入居できないケースがよくあります。そうした場合、旧オフィスと新オフィスで賃料を二重に払う必要が出てきますが、フリーレントを付けることにより、この「賃料の二重払い」を避けることができます。
ただし注意も必要で、フリーレント期間中の賃料は無料となっても、共益費が発生するケースが一般的となっています。また、半年以上の長期フリーレントが可能な場合もありますが、解約禁止期間がその分長く設定される場合があります。例えば、契約期間内にテナント側から解約を申し出る場合は、フリーレント期間中の賃料相当額、またはそれ以上の違約金が発生する場合があります。
- 原状回復とは何ですか？
- オフィスを移転する際、テナントはオフィスを入居前の状態に戻す義務があります。この工事を原状回復工事といい、テナントの費用で入居後に新設した設備やパーテーションなどの造作、テナント所有の備品等を撤去し、壁面、床、天井の汚れ等を改修しなければなりません。 尚、原状回復は契約満了までに、終了させることが必要なケースがほとんどです。そのため、原状回復に1ヶ月間必要な場合は、そのオフィスを使用できるのは契約満了の1ヶ月前までとなります。
- 解約予告とは何でしょうか？
- オフィスの解約予告とは、オフィスのオーナーまたは管理会社に対して、事前にオフィスの退去を通知することを言います。オフィスの賃貸契約を解約したい日の6ヶ月前に解約予告を出すケースが一般的です。この解約に要する期間を解約予告期間といい、契約内容に応じて期間が異なります。月の途中で提出しても、月毎の期間になっているケースも多いため、詳しくは入居時に交わした賃貸借契約書をご確認ください。
また、定期借家契約やフリーレント期間によっては、解約予告の期間とは別に、解約時に違約金が発生する場合があります。また期間内の賃料を違約金として支払うことによって、解約予告無しで即時解約できるケースもあります。旧オフィスと新オフィスの賃料の重複ができるだけ少なくなるように、解約予告期間を加味して、新オフィスの契約開始などのスケジュールを立てることも重要です。
- オフィス物件などで「グロス」、「ネット」とは、どういう意味ですか？
- 賃貸オフィス探しの際に使われる「グロス」と「ネット」という言葉は、基本的には面積の表し方を指しています。
「グロス面積」とは、契約面積にトイレや給湯室、廊下、エレベータホールなどを含んだ面積となっております、「ネット面積」はグロス面積から上記のようなスペースを除いた、テナントが専有できるスペースの面積のことをいいます。
- 「個別空調」、「セントラル空調」とは、どう違うのですか？
- ビルの空調には大きく分けて「個別空調」と「セントラル空調」の２つの方式があります。
「個別空調」は、空調の起動や停止、温度調節、風量調節などを空調系統毎に設定できる方式です。
「セントラル空調」は、ビルの空調をビル全体で集中管理している空調で、一つの空調装置から各フロア全てに冷気又は暖気を送る方式で、大型ビルに多い仕様となっています。
- 電気工事とはどういう意味ですか？
- オフィスの重要インフラのひとつとして電気配線があります。
回路設計が悪いと容量オーバーによりブレーカーが落たり、火災の原因になる事があります。
ブレーカーが落ちると業務が止まってしまうだけでなく、パソコンで作業中のデータが消えてしまったり、各機器の故障の原因にもなるため、適切な回路設計が必要となります。
（１）現状ご使用の電気使用量
こちらを調べる事により、ご入居先でどれくらいの電気容量が必要かが分かります。
（２）ご入居先の賃貸スペースで最大何Ａ(アンペア)まで使用可能なのか。
(1)で調べた電気容量で足りるのかが分かります。足りない場合は、容量を上げる工事が事前に必要な為、予想外のコストがかかる可能性が有ります。(Ｂ工事になる場合も多いです)
（３）予備回路の数がいくつあるのか。
通常、賃貸オフィスの場合、分電盤が設置されております。使用電気容量オーバーにより使用中の電気機器がすべてダウンしてしまう事を避けるため、回路を分けて配線出来る様になっております。通常２０Ａ(アンペア)のブレーカーで１回路となっているため、ご入居の際、テナント様で使える予備回路がいくつあるか調べておく事により、『回路が足りなくなり、新たに分電盤を設置しなければいけない！』という事態を避けられます。
- 定期借家の意味は何ですか？
- オフィスの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。大きな違いは契約期間満了後の更新または再契約の取扱いです。普通借家契約は、正当な理由が無い限りオーナーから契約更新を拒否することはできません。また大幅な賃料の増額も正当な事由が無ければ、認められません。定期借家契約では予め定めた期間の満了時に契約が終了するため、オーナーとしては期間を区切って契約をコントロールできます。双方が引き続き賃貸を希望する場合には、契約の延長ではなく再契約する必要があります。
特に、再開発予定のエリアでは、取壊し等の理由により契約延長ができない物件は定期借家契約となることが多く、賃料が安く設定されることや原状回復義務の免除などの特典が付くことがあります。
- 「OAフロア」とは、どういう意味ですか？
- フリーアクセス、二重床とも呼ばれており、床を二重構造にして30mm～100mm程度の空間を作り、
電気・LAN・電話の配線を自由に行うことができる床の仕様です。
OAフロアでない場合、電気配線が床上になり断線や転倒のおそれがあります。
電話配線・LAN配線をフラットケーブルにして、タイルカーペットの下に配線可能ですがコストは上がってしまいます。
そこで、各種配線を床下で行うOAフロアにすることで、見た目がスッキリするだけでなくレイアウト変更時の断線の心配もなくなるため、多くのオフィスビルで基本仕様となっています。
一方で、OAフロアでない場所を、後付でOAフロアにすることは可能ですが、注意も必要です。
実際に配線を行うケーブルや部材が収まる高さにするということが第一ですが、その高さの分、天井高が低くなりますので、必要最小限に抑えられるような高さをご検討いただく必要がございます。
- 徒歩の所要時間ってどのように算出されるのですか？
- 「不動産の表示に関する公正競争規約」などで、以下のように算出基準が設けられています。
■道路距離をもとに算出
2地点間の「直線距離」ではなく、実際に通るルートの「道路距離」をもとに算出します。
例えば、川が途中にあり迂回して橋を渡る必要がある場合などは、その実際の距離をもとに算出し、逆に地図上ではわからないような近道がある場合でも、通常の徒歩ルートの距離をもとに算出します。さらに、歩道橋、踏切、坂道、信号の待ち時間の長さなどは考慮されず、あくまで道路距離のみをもとに算出します。
■「徒歩1分」＝「80m」として算出
徒歩による移動は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出し、計算時に1分未満の端数が出た場合は小数点以下は切り上げて1分とします。
例えば、道路距離が200mの場合は「徒歩3分」となり、駅から10mの物件でも「徒歩1分」と表示する必要があります。
■地下鉄は出入口、オフィスビルは敷地出入口が起点
都内ビジネスエリアのオフィスの場合、地下鉄の駅からの徒歩時間が記載されていることが多いですが、駅の起点はホームや改札ではなく、物件に一番近い出入口からの道路距離をもとに算出されるため注意が必要です。同様に、地上駅の場合には、駅舎の出入口からの道路距離となります。
一方で、オフィスビルの起点としては、敷地の出入口となるため大型ビルになるほど、入居フロアまでの距離が長くなるため併せてご注意ください。
- 「共益費」とは、どういう意味ですか？
- 一般的に、賃貸オフィスでは「共益費」、賃貸マンションでは「管理費」が必要とされており、以下のような共用部における費用に充てられます。
■共益費例
共用部における以下の費用
・水道光熱費
・小規模の修繕や蛍光灯などの消耗品の交換費
・清掃費
・エレベータ維持費
・セキュリティ関連費
・空調費 etc… ★物件選定の際には賃料と共益費の総額で選ばれる方が多く、賃料と共益費の割合を気にすることは少ないと思いますが、仲介手数料や敷金などは「賃料×○ヶ月分」のように賃料のみからの算出となっていたり、フリーレント期間中も一般的には共益費が必要になりますので、その点も加味して検討する必要があります
- 借りたスペースを自由に他社に貸し出しても良いのですか？
- オフィスを第三者に転貸することは、通常認められません。
- 他の会社とシェアで同居（契約）する事は認められますか？
- オフィスを他社と同居することは、通常認められません。但し、子会社（関連会社）に関しては物件によっては認められる場合も有りますので確認してみましょう。 但し、契約の際に同内容にて契約締結することが前提となります。
- 「抵当権」とは、どういう意味ですか？
- 抵当権とは、不動産を担保にお金を貸した場合に、債務者が返済できなくなってしまった場合に、債権者が担保の不動産を競売にかけるなどしてお金に換えて、そのお金から優先的に債権を回収することができる権利です。
- オーナー（大家さん）と直接会う機会はありますか？
- 契約の話が進んでくると、仲介会社の紹介でビルオーナーと面談する場面が出てくるかと思います。ビジネスマナーに沿った対応を行なえば特に注意はありませんが、オーナーとは入居時はもちろん、退去時も交渉などでやり取りが必ず発生します。好印象を与えられるよう誠意をもって対応しましょう。 尚、当サイト掲載物件は全物件、物件オーナーが直接掲載しており、契約前の条件面の打合せはもちろん物件内見のタイミングからお会いさせていただいております。
- 「宅地建物取引主任者」（宅建）を取得されている営業マンの方がやはり優秀ですか？
- 地建物取引主任者資格（宅建）は、合格率20%前後の国家資格です。不動産業者では、事務所の従業員5人につき1名の宅建資格保有者が義務付けられています。もちろん資格を持っているに越したことはないですが、提案能力を示す資格ではありません。営業マンに求めるものは何より課題解決能力です。ビジネススキル、人間性を重視しましょう。
- 不動産会社の「免許番号」はどういう意味ですか？
- 不動産会社をはかる観点として、宅地建物取引業の免許種類と番号の確認があります。もちろん免許が無い会社と付き合うことは、まず無いと思いますが、名刺やホームページに記載されている免許情報から分かる情報がいくつかあります。
まず、免許の種類には国土交通大臣免許と都道府県知事免許とがあり、大臣免許は２つ以上の都道府県にまたがって事業を展開していることを意味します。仲介会社の事業規模をはかる端的な目安になるでしょう。
また、免許は５年に一度の更新が必要ですが、更新回数をあらわすのが免許番号の隣の括弧内の数字です。数字が増えるほど更新回数が多いため、歴史のある会社であることが分かります。 - 移転時期はどう考えたら良いですか？
- 理想の移転時期を考えるにあたっては、内部要因と外部要因の２つの側面を考えましょう。
まず優先すべきなのは内部要因です。経営上、理想の移転時期は、ここまでで整理した移転理由と移転条件、優先順位などで明らかになっているはずです。契約の満了、社員の増減など、「移転の原因となった要素はいつまで我慢できるのか？」を考えれば、自ずと移転の期限が出ているのではないでしょうか。
運営会社
正興産業株式会社 本社事業部
東京都、埼玉県の貸事務所やオフィスビルのオーナー不動産会社です。創業から半世紀にわたり、総合不動産事業として大きく展開をしてきました。弊社の物件をより多くの方々へご利用頂けるよう、「プレミアムオフィス.jp」を立ち上げ、オーナー会社独自の目線で物件をご提供させて頂きます。
宅地建物取引業免許
国土交通大臣 免許(16)390号
